W przypadku udostępniania przez przedsiębiorców budynku lub jego części na podstawie umów, ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków powinno nastąpić zgodnie z zasadami wynikającymi z brzmienia art. 24b ust. 3-10 ustawy o CIT.

Z przepisów tych wynika, że przychód podlegający opodatkowaniu za każdy miesiąc stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji. Kryterium 5% powierzchni udostępnionej pod najem, zgodnie z brzmieniem art. 24b ust. 7 ustawy o CIT, bada się dla całego budynku (bez względu na współwłasność), a jeśli próg zostanie przekroczony, każdy ze współwłaścicieli ustala przychód w proporcji do swojego udziału.

W przypadku gdy budynek został oddany do używania w części, podstawę opodatkowania ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Ustalenie ww. proporcji powinno mieć miejsce również na pierwszy dzień każdego miesiąca.

Jeśli przedmiotem najmu są lokale, nie zaś części wspólne budynku, to części wspólne budynku nie powinny być uwzględniane w powierzchni użytkowej oddanej do używania oraz nie powinny być uwzględniane w całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Stanowisko to potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 15 lipca 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.266.2026.1.BJ.

Jednak ustawa CIT nie definiuje pojęcia „powierzchnia użytkowa budynku”. W celu ustalenia jego znaczenia można więc sięgnąć do definicji tożsamego pojęcia wynikającej z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 tej ustawy, określenie „powierzchnia użytkowa budynku lub jego części” oznacza powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Podatnik do zeznania rocznego CIT powinien dołączyć CIT/MiT, w którym wykazuje nieruchomości objęte podatkiem. Możliwa jest również sytuacja płacenia tego podatku przez fundacje rodzinne. Jednak art. 24b ust. 1 ustawy CIT wskazuje wprost, że podatkiem tym mogą być objęte jedynie środki trwałe będące budynkiem.

Nawet więc w przypadku nabycia przez fundację własności wszystkich lokali w budynku, a wskutek powyższego uzyskania także 100% udziału w nieruchomości wspólnej (w tym w częściach wspólnych budynku), w związku z wynajmem tychże lokali osobom trzecim, fundacja rodzinna nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem, o którym mowa w art. 24b ust. 1 ustawy CIT, w odniesieniu do stanowiących własność fundacji samodzielnych lokali oraz związanego z nimi udziału w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali znajdujących się w budynku.