Nabycie majątku w drodze spadku (nawet wielokrotnego) nie podlega pod podatek dochodowy – regulują to przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jednak kluczowy problem na gruncie ustawy PIT pojawia się w momencie, gdy ostatni spadkobierca zdecyduje się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

– odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

– zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości decydujące znaczenie ma ustalenie daty ich nabycia. Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy.

Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu. W sytuacji, gdy podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę. Wskazuje na to m.in. interpretacja Dyrektora KiS z 16 września 2026r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.605.2026.3.MK.

Przykładowo, udziały w nieruchomościach podatnik nabył w drodze spadku po matce, która z kolei dziedziczyła je w części po swojej matce, zmarłej w 1997 r., a w części po siostrze, zmarłej w 2021 r. Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, za datę nabycia udziałów w przedmiotowych nieruchomościach należy przyjąć:

– 1997 r. – w części nabytej w spadku po matce, którą dziedziczyła w spadku po swojej matce,

– 2021 r. – w części nabytej w spadku po matce, którą nabyła w spadku po swojej siostrze.

Sprzedaż przez podatnika w 2026 r. nieruchomości nabytych w spadku po matce, w częściach dla których za datę nabycia, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, należy przyjąć 1997 r., nie stanowi źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu.

Natomiast, dokonana w 2026 r. sprzedaż nieruchomości, w częściach dla których za datę nabycia zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, należy przyjąć 2021 r., czyli przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia przez spadkodawczynię (matkę), stanowi źródło przychodu, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.