Od kilku lat obserwujemy wznoszący trend w zakresie zakupu nieruchomości zagranicznych przez polskich obywateli, szczególnie w rejonach turystycznych Hiszpanii. Dominującym celem zakupu są inwestycje w zakresie czerpania przychodów z najmu. I teraz pojawia się wątpliwość przed podjęciem decyzji o zakupie czy zyski z najmu będą opodatkowane tylko w Hiszpanii, czy również w Polsce, a więc podwójnie?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne posiadające miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, podlegają tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Oznacza to, że jako rezydent podatkowy osoba powinna rozliczyć w Polsce wszystkie dochody, niezależnie od tego w którym kraju zostały uzyskane. Ale do tego dochodzą zapisy umowy między Polską a Hiszpanią o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku. Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej umowy, dochody z majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w tym państwie, w którym ten majątek jest położony (a więc w Hiszpanii). Z art. 23 ust. 1 lit a umowy polsko-hiszpańskiej wynika zaś, że jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce osiąga dochód lub posiada majątek, który zgodnie z innymi postanowieniami umowy może być opodatkowany w Hiszpanii, to Polska będzie zwalniać taki dochód lub majątek spod opodatkowania, ale może przy obliczaniu od pozostałej części dochodu lub majątku takiej osoby stosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana w przypadku, gdyby zwolniona część dochodu lub majątku nie była tak zwolniona. Jak zastosować te przepisy?

Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane tylko na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit a ustawy o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych, w przypadku opodatkowania przychodów z najmu stosuje się stawkę 8,5% bądź 12,5% (gdy przychody przekraczają 100 000 zł w skali roku). Polski podatnik rozliczając podatek z najmu w Polsce powinien uwzględnić również przychód uzyskany z najmu w Hiszpanii, dla potrzeb ustalenia właściwej stawki podatkowej, jaka powinna zostać zastosowana dla opodatkowania łącznych przychodów z najmu. Tak ustaloną stopę procentową powinien następnie zastosować do opodatkowania wyłącznie przychodów osiągniętych z najmu nieruchomości położonych w Polsce. Jeśli przychody z najmu łącznie z Polski i Hiszpanii przekroczą kwotę 100.000 zł, to podatnik opodatkowuje w Polsce wyłącznie przychody z najmu osiągnięte w Polsce, ale będzie zobowiązany zastosować stawkę 12,5%. Natomiast, jeśli jednak, łączne przychody uzyskane z najmu w Polsce i w Hiszpanii nie przekroczą kwoty 100.000 zł, podatnik zapłaci podatek według stawki 8,5% wyłącznie od przychodów uzyskanych w Polsce.

Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć np. w interpretacji Dyrektora KIS z 24.08.2023 r., 0113-KDIPT2-1.4011.389.2023.2.MZ. W formularzu PIT-28 w części L jest pole właściwe do wpisania przychodów objętych ryczałtem osiągniętych za granicą, o które zwiększona jest podstawa obliczenia ryczałtu do ustalenia stopy procentowej (a więc z najmu) w tej samej części L wskazano również miejsce na wpisanie podatku zapłaconego za granicą _ zgodnie z art. 27 ust. 9 i 9a ustawy o podatku dochodowym w związku z art. 12 ust. 12 ustawy. Sam fakt, że kwota podatku do zapłaty za granicą jest już znana podatnikowi, bądź fakt, że podatek zagraniczny jest już należny do zapłaty w określonym terminie nie są wystarczające dla odliczenia kwoty równej temu podatkowi na zasadach określonych w art. 27 ust. 9 ustawy o PIT. Dopiero w przypadku, gdy podatek zapłacony w Hiszpanii będzie wyższy od podatku do zapłaty w Polsce wyliczonego zgodnie z metodą proporcjonalnego zaliczenia nie wystąpi podatek do zapłaty w Polsce od wynajmu nieruchomości w Hiszpanii. Jednak obowiązkowo należy wykazać te przychody w PIT-28 składanym w Polsce.