Inwestycja w obcym środku trwałym stanowi środek trwały, zgodnie z art. 16a ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT. Oznacza to, że mają do niej zastosowanie regulacje ustawy, zgodnie z którymi, do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się:

• strat w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych,
• strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Z przepisów tych wynika, że nie ma przeszkód do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych (w części niepokrytej dokonanymi odpisami amortyzacyjnymi) w przypadkach innych niż utrata przydatności gospodarczej wskutek zmiany rodzaju działalności, oczywiście pod warunkiem, że straty te spełniają ogólne przesłanki zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy CIT, tzn. stanowią koszt poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów. Dotyczy to również strat w wyniku likwidacji inwestycji w obcych środkach trwałych.

Ograniczenie zawarte w art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT dotyczy wyłącznie środków trwałych zlikwidowanych, których utrata przydatności gospodarczej była skutkiem zmiany rodzaju działalności. Kosztem uzyskania przychodów, co do zasady, będzie strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli utraciły one przydatność gospodarczą z przyczyn innych niż zmiana rodzaju działalności, tj. nie były zdeterminowane zmianą rodzaju działalności gospodarczej, lecz czynnikami ekonomicznymi, które doprowadziły do utraty przydatności gospodarczej przez likwidowany środek trwały.

Sytuacja taka może wystąpić w wielu firmach, które mają oddziały/sklepy w różnych częściach kraju i je likwidują. Jeśli oddział od początku swojej działalności nie osiąga zakładanych wyników finansowych i generuje straty, to zasadne jest rozwiązanie umowy najmu i zakończenie działalności w tej lokalizacji. J Jeśli była to inwestycja w obcym środku trwałym, tj. na cudzej nieruchomości, na której był prowadzony oddział, to rozwiązanie umowy najmu będzie skutkowało koniecznością likwidacji środka trwałego w postaci inwestycji w obcym środku trwałym.

W konsekwencji firma, która zamyka oddział, będzie uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym – tj. wartości poniesionych nakładów na adaptację i modernizację wynajmowanych pomieszczeń pozostawionych po zakończeniu umowy najmu. Stanowisko to potwierdza m.in. interpretacja KIS z 24 września 2026 r., sygn. 0111-KDIB1-3.4010.504.2026.1.DW. Trzeba pamiętać o warunku ustawowym: po rozwiązaniu umowy najmu firma nie może zmienić profilu swojej działalności.