Podatnicy, którzy chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej na zakup nowego mieszkania, muszą szczególnie zwrócić uwagę na datę zawarcia umowy deweloperskiej. Może dojść do przeniesienia własności po upływie ustawowego terminu z winy dewelopera, a nie podatnika i wtedy – w ocenie organów podatkowych – ulga nie obowiązuje.

Zasada ogólna w ustawie podatkowej wskazuje, że w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z odpłatnego zbycia nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przeciwnym razie w sytuacji, gdy środki zostaną wydatkowane na lokal mieszkalny, którym podatnik nie dysponuje i nie będzie dysponował w okresie trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tytułem własności, zwolnienie nie będzie przysługiwało.

Przykładowo, podatnik chciałby przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży dokonanej w 2023 roku lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe, tj. na nabycie nowego lokalu mieszkalnego od dewelopera. Zamierza dokonać pełnej zapłaty ceny tego lokalu do dnia 31 grudnia 2026 roku, a więc w ustawowym terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Jednak ewentualne zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu w styczniu 2027 r. nastąpiłoby wyłącznie z przyczyn niezależnych od podatnika, leżących po stronie dewelopera, i nie miałoby wpływu na fakt, że środki ze sprzedaży nieruchomości zostały wydatkowane w ustawowym terminie na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Oznaczałoby to jednak, że nie ma możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kiedy przeniesienie własności nastąpi po upływie ustawowego terminu z winy dewelopera. Stanowisko takie prezentuje m.in. Dyrektor KIS w interpretacji z 16 kwietnia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.164.2026.1.HJ.

Nadzieja jedynie w rozstrzygnięciu sądów administracyjnych. Przykładowo NSA w wyroku II FSK 1569/24 z stwierdził, że od 1 stycznia 2019 r. warunkiem koniecznym skorzystania z ulgi jest także uzyskanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. pkt 131 ustawy PIT, to jednak w sytuacji, gdy spełnione zostały wszystkie przesłanki materialne – zależne od podatnika – niespełnienie warunku o charakterze czysto formalnym – nie z winy podatnika – nie powinno niweczyć możliwości uzyskania ulgi.