Obniżona stawka VAT 8% stosowana już od wielu lat przez przedsiębiorstwa dotyczy prac budowlanych związanych z obiektami mieszkaniowymi. Co jednak z ich dodatkowymi częściami jak tarasy, komórki lokatorskie i garaże? Przepisy ustawy VAT nie zawierają definicji powierzchni użytkowej, nie odsyłają również do innych aktów prawnych ani norm budowlanych. A więc przy określaniu powierzchni użytkowej na potrzeby podatku od towarów i usług, z uwagi na brak definicji pojęcia „powierzchnia użytkowa” w ustawie, można posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalania takiej powierzchni.

Pojęcie „powierzchnia użytkowa” występuje m.in. w następujących aktach normatywnych:

• ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1170, ze zm.),
• ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r. poz. 1043),
• ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 172),
• rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Podatnicy są uprawnieni do wyliczenia powierzchni użytkowych w oparciu o jedną z normatywnych definicji, która umożliwi obliczenie powierzchni użytkowej zarówno budynków mieszkalnych, jak i lokali mieszkalnych. Wyliczenia powierzchni użytkowych można dokonać również w oparciu o normy stosowane w budownictwie, nawet jeżeli nie są obligatoryjne (wskazują na to m.in. wyroki NSA, np. z 8 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 852/12 oraz I FSK 888/12, lub też z 23 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 953/12).

Z powyższych przepisów wynika, że kondygnacja budynku mieszkalnego, w części, w której znajdują się konkretne komórki lokatorskie oraz garaże, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym, stanowi lokal użytkowy. Oznacza to, że do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy VAT, nie wlicza się powierzchni komórek lokatorskich oraz garaży. Podobne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 9 czerwca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.132.2022.2.AB oraz w interpretacji z 22 stycznia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.761.2023.1.KOM.

Natomiast, dla prac obejmujących montaż i sprzedaż markiz, żaluzji fasadowych, pergoli tarasowych, pergoli wolnostojących i rolet zewnętrznych istnieje możliwość zastosowania stawki podatku VAT w wysokości 8%. Montaż żaluzji zewnętrznych i wewnętrznych oraz markiz związany jest każdorazowo z istotną ingerencją w strukturę danego obiektu budowlanego (interpretacja z dnia 6 października 2023 r. Dyrektora KiS, sygn.. 0115-KDIT1-1.4012.202.2019.10.RST).

Co do ustalenia limitów uprawniających do zastosowania 8% stawki w przypadku budowy domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej istotny jest fakt, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym czy też z domem jednorodzinnym. Gdy budynki w ramach zabudowy bliźniaczej czy szeregowej mają charakter samodzielny w rozumieniu wynikającym z klasyfikacji obiektów budowlanych (PKOB), to w aspekcie ekonomicznym mamy do czynienia z budową odrębnych domów mieszkalnych jednorodzinnych (Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 14 lipca 2017 r., nr 0112-KDIL4.4012.131.2017.2.AR). W związku z tym zastosowanie znajdzie limit powierzchni użytkowej ustanowiony dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, tj. 300 m2, a nie limit 150 m2, który odnosi się do lokali mieszkalnych.