Podatnicy mogą w trakcie roku zdecydować o wycofaniu lokali z majątku działalności gospodarczej. Przychody osiągane z najmu nieruchomości mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego (na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), po ich wycofaniu z działalności gospodarczej do majątku prywatnego.

Przychód z najmu prywatnego nie jest wliczany do limitu 2 000 000 euro, o którym mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Na potrzeby obliczania limitu 2 000 000 euro przychodu uprawniającego do stosowania opodatkowania w formie ryczałtu, podatnik nie powinien sumować przychodów z dwóch różnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z najmu prywatnego. Stanowisko to prezentuje m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 27 lipca 2026 r., sygn. 0115-KDST2-1.4011.337.2026.2.MR.

Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Istotne jest rozróżnienie najmów w zakresie opodatkowania. Najem prywatny nie może mieć cech działalności gospodarczej, czyli nie może być zorganizowany, ciągły, prowadzony w sposób profesjonalny, nastawiony na skalowanie i powtarzalność. Jeżeli najem ma takie cechy organy podatkowe mogą uznać go za działalność gospodarczą mimo wycofania lokalu z majątku firmy.

Wycofanie lokalu użytkowego z działalności oznacza zakończenie amortyzacji podatkowej i brak możliwości zaliczania kosztów związanych z lokalem do kosztów działalności. Jeżeli podatnik sprzeda lokal przed upływem 6 lat od wycofania go z działalności to sprzedaż jest traktowana jako przychód z działalności gospodarczej, nawet jeśli lokal był wynajmowany prywatnie. Natomiast po 6 latach sprzedaż lokalu jest zwolniona z PIT (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT).

W 2026 roku najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem: 8,5% – do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli najem zostanie uznany za działalność gospodarczą, podatnik może stosować skalę podatkową 12%, a po przekroczeniu dochodu w wysokości 120 000 zł stawkę 32% lub podatek liniowy 19% albo ryczałt (podobnie jak przy najmie prywatnym).

Podatnik powinien również pamiętać o ewentualnym opodatkowaniu VAT przy wycofaniu lokalu z działalności gospodarczej. Jeżeli przy zakupie lokalu podatnik odliczył VAT, wycofanie może powodować korektę VAT naliczonego (art. 91 ustawy o VAT). Korekta zależy od tego, czy lokal po wycofaniu jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych czy zwolnionych.