Na podstawie art. 41ust. 12 ustawy o VAT 8% stawkę VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
• lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej wskazane powyżej limity, 8% stawkę stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Podatnicy są uprawnieni do wyliczenia powierzchni użytkowych w oparciu o jedną z normatywnych definicji, która umożliwi obliczenie powierzchni użytkowej zarówno budynków mieszkalnych jak i lokali mieszkalnych. Wyliczenia powierzchni użytkowych można dokonać również w oparciu o normy stosowane w budownictwie, nawet jeżeli nie są obligatoryjne (wyroki NSA, np. z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 852/12 oraz I FSK 888/12, lub też z dnia 23 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 953/12).

Z uwagi na to, że komórki lokatorskie oraz garaże, to lokale użytkowe, do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, podatnik nie wlicza powierzchni komórek lokatorskich lub garaży. Kondygnacja budynku mieszkalnego, w części, w której znajdują się konkretne komórki lokatorskie oraz garaże, nie mieszczą się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym, stanowi lokal użytkowy. (stanowisko zaprezentowane m.in. przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 9 czerwca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.132.2022.2.AB). Do powierzchni użytkowej nie wlicza się również powierzchni elementów budowlanych, powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych, powierzchni komunikacji (np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki).

Ustawodawca określając definicję pomieszczeń przynależnych nie utworzył zamkniętego katalogu tych pomieszczeń, wskazując jedynie, jakie pomieszczenia w szczególności należy uznać za pomieszczenia przynależne. Wyliczenie ustawowe ma więc charakter otwarty. Wyodrębniając pojęcie pomieszczeń przynależnych ustawodawca wprowadza wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami: pomieszczeniami pomocniczymi i pomieszczeniami przynależnymi. W związku z tym można przyjąć, że powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego nie stanowi części składowej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego jako takiego, a co za tym idzie, powierzchni tych pomieszczeń przynależnych nie wlicza się również do powierzchni użytkowej, o której mowa w przepisie art. 41 ust. 12b ustawy o VAT.
dr Małgorzata Rzeszutek

doradca podatkowy