Czynność nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości może być czynnością neutralną podatkowo, ale może też wywołać sporo konsekwencji podatkowych, jeśli jest niewłaściwie udokumentowana. Opodatkowanie uzależnione jest przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa stron uczestniczących w tej transakcji.

Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

A więc, podatkowi od spadków i darowizn podlega, stosownie do treści art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli bez spłat.

Jednak istnieje zwolnienie dla dokonywania tej czynności przez członków najbliższej rodziny. Z art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn wynika zwolnienie od tego podatku w przypadku nabycia przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W związku z powyższym z tytułu przedmiotowego nabycia na podatniku nie ciąży obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Tym samym nie ma on obowiązku składania zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych (SD-Z2) ani zeznania o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych (SD-3).

Korzystnie sprawa wygląda w podatku PCC. Jeśli będzie miało miejsce zniesienie współwłasności nieruchomości i zniesienie to będzie nieodpłatne, tj. bez spłat i dopłat, to jako czynność niewymieniona w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Wobec czego czynność ta nie spowoduje powstania po stronie podatnika obowiązku podatkowego wynikającego z ustawy o PCC. Stanowisko to zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 27 maja 2015 r., sygn. IBPBII/1/4514-77/15/MCZ.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności nie podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jak stanowi art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Jeśli zaś podatnik chciałby sprzedawać nieruchomość, którą nabył w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności i nie płacić z tego tytułu podatku dochodowego korzystając ze zwolnienia po 5 latach od nabycia nieruchomości, to termin 5 lat liczy się od daty nabycia udziału w nieruchomości a nie od daty zniesienia współwłasności. Stanowisko to zaprezentował w interpretacji indywidualnej z 26 stycznia 2024 r. (nr 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. A więc, zgodnie z interpretacją, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału we współwłasności nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.