Koniec kwietnia coraz bliżej , a wraz nim rozliczenie roczne podatników. Warto zwrócić uwagę na transakcje zrealizowane w 2023 roku w zakresie sprzedaży nieruchomości lub tzw. praw majątkowych, gdyż pomiędzy nimi istnieje zasadnicza różnica w kwalifikacji do PIT. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia/wybudowania musi być wykazana w PIT-39 a niekiedy można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli środki ze sprzedaży przeznaczy się na nową nieruchomość do własnych celów mieszkaniowych.

Natomiast, cesja praw wynikających z umowy podpisanej z deweloperem jest opodatkowana inaczej niż klasyczna sprzedaż mieszkania. Wynagrodzenie zaliczamy do przychodów z praw majątkowych. Przy jego rozliczaniu nie skorzystamy ze zwolnienia z PIT. Taka cesja nie może być opodatkowana tak jak sprzedaż własnej nieruchomości, o której mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Uprawnienie do nabycia lokalu nie jest prawem własności. Nie można więc skorzystać ze zwolnienia z PIT, przeznaczając pieniądze na cele mieszkaniowe.

Sprzedaż ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej jest przychodem z praw majątkowych, o którym stanowi art. 18 ustawy o PIT. Możemy go pomniejszyć o koszty, czyli przede wszystkim o kwoty wpłacone deweloperowi, a także wynagrodzenie notariusza, opłatę za wniosek do księgi wieczystej i odpisy, wynagrodzenie pośrednika oraz wydatki związane z zawarciem umowy cesji. Po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu wyliczamy dochód, który powinien być opodatkowany według skali. Sumujemy go z innymi, np. z etatu, zlecenia, itp. W zależności od ich łącznej wysokości możemy zapłacić 12 albo 32 proc. PIT. Wyższą stawkę zastosujemy wtedy, gdy nasze łączne dochody przekraczają pierwszy próg (120 000 zł).

Różnica w kwalifikacji podatkowej wynika z faktu, iż przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy. Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłaty ceny czy np. przekazanie kluczy i oddanie do użytku, mimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 kodeksu cywilnego, a art. 158 k.c. określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi (m.in. wyrok WSA z 10 lutego 2022r., sygn. I SA/Wr 258/21).

Czynność odsprzedaży praw do lokalu mieszkalnego nabytych od dewelopera na rynku pierwotnym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Prawa zostały nabyte przez podatnika i traktowane są jako majątek prywatny. Zakup praw do lokalu przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej nie ma charakteru inwestycyjnego. Środki uzyskane ze sprzedaży praw przez podatnika/osobę fizyczną drugiej osobie fizycznej nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.