Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów osób fizycznych. Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi jedno ze źródeł przychodu podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Niekiedy jednak przy sprzedaży problematyczne jest właściwe przeliczenie 5-letniego okresu, szczególnie przy budynku wybudowanym później na posiadanym już wcześniej gruncie.

Budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KiS z dnia 19 września 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.546.2024.1.PS.

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej – małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej nieruchomości, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej.

Natomiast, w sytuacji nabycia przez podatnika prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie nabycia nieruchomości na własność w trybie art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia nabycia własności nieruchomości, gdyż sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi przez Skarb Państwa w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które podatnik już uzyskał. Odnośnie skutków podatkowych sprzedaży budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym istotne znaczenie ma moment nabycia lub wybudowania tego budynku.

Użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie”, oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości.

Dyrektor KiS w interpretacji z 15 czerwca 2023 r., sygn. 0114-KDWP.4011.12.2023.2.AS potwierdził, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie uzyskał do niego prawo własności nieruchomości, dla celu określenia upływu 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.