Zmiany w podatku od nieruchomości

Przepisy ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2014.849), dalej zwana: „u.p.o.l.”, w dotychczasowym brzmieniu wskazywały, że z opodatkowania najwyższą ze stawek podatku od nieruchomości, którą objęte zostały grunty, budynki oraz budowle zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej wyłączone są te z nich, które nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Pojęcie „względów technicznych” nie zostało zdefiniowane w ustawie, zatem każdorazowo okoliczność, czy została spełniona przesłanka braku możliwości wykorzystywania danego gruntu, budynku lub budowli do działalności gospodarczej ze względów technicznych podlegała ocenie organu podatkowego. Z uwagi właśnie na nieostrość tego pojęcia powstawała konieczność rozstrzygania sporów pomiędzy przedsiębiorcami, a organami podatkowymi przez sądy administracyjne na gruncie określenia zakresu pojęcia „względów technicznych”. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreślano, że niemożność wykorzystywania przedmiotu opodatkowania do działalności gospodarczej musi mieć charakter trwały, wykluczający jego użycie do jakiejkolwiek działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z dnia 10 września 2015 roku, sygn. II FSK 1972/13; wyrok NSA z dnia 19 września 2014 roku, sygn. II FSK 2361/12).

W obowiązującym od 1 stycznia 2016 roku stanie prawnym, zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 w zw. 1a ust. 2a u.p.o.l., możliwość odstąpienia od konieczności zastosowania stawki podwyższonej dla budynków i budowli zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej z uwagi na ich zły stan techniczny istnieje jedynie po uprzednim uzyskaniu ostatecznej decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm.), lub organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania. Tym samym, nowelizacją wyraźnie zaostrzono warunki, od których spełnienia uzależniano odstąpienie od stosowania w stosunku do wskazanych budynków, czy budowli wyższej stawki podatku od nieruchomości. Ponadto, przepis ten nie dotyczy gruntów, zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, które ze względów technicznych nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia tej działalności. Ma to o tyle istotne znaczenie, że nowelizacja wyklucza możliwość odstąpienia od zastosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości w odniesieniu do gruntów trwale niezdatnych do wykorzystywania ich do celów działalności gospodarczej (np. gruntów skażonych), co oznacza, że przedsiębiorcy będą zobowiązani do zapłaty podatku od tych gruntów w takiej samej stawce, jak od gruntów, które wykorzystują do działalności gospodarczej i czerpią z nich korzyści.

Z dniem 1 stycznia 2016 roku zmieniono również zasady ustalania podstawy opodatkowania w odniesieniu do gruntu oraz do części budynku stanowiących nieruchomość wspólną, w przypadku, gdy wyodrębniono własność lokali. Dotychczas podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości gruntu oraz części budynku, stanowiących nieruchomość wspólną ustalano jako proporcję powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Zgodnie ze znowelizowanym art. 3 ust. 5 u.p.o.l. podstawę opodatkowania w odniesieniu do powyżej wskazanego przedmiotu opodatkowania należy ustalać poprzez odniesienie do proporcji pomiędzy powierzchnią użytkową lokalu wyodrębnionego, a powierzchnią użytkową wszystkich wyodrębnionych lokali. Znowelizowane przepisy wykluczają zatem możliwość doprowadzenia do sytuacji, w której część budynku, w którym wyodrębniono lokale mogłaby pozostać nieopodatkowana, ponieważ powierzchnia użytkowa wyodrębnionego lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku wyniosła, np. 1:10.

Jednocześnie, wskazać należy, że nowelizacja objęła również szeroko dyskutowany problem odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli budynków, stanowiących garaże wielostanowiskowe w budynkach mieszkalnych oraz gruntów, stanowiących odrębny przedmiot własności. Zgodnie z dodanym od 1 stycznia 2016 roku art. 3 ust. 4a u.p.o.l. zasada solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli za podatek od nieruchomości od całej nieruchomości lub obiektu budowlanego, niezależnie od posiadanego udziału w prawie własności, nie znajduje zastosowania do współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W odniesieniu do wskazanej sytuacji obowiązek podatkowy, ciążyć będzie na każdym ze współwłaścicieli w takim zakresie, w jakim posiada on udział w prawie własności. Jednocześnie, we wskazanym przypadku wyłączeniu uległa zasada obowiązku dokonania samoobliczenia podatku od nieruchomości przez osoby fizyczne, w przypadku, gdy nieruchomość stanowi współwłasność osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej.

Anna Justyńska