Z początkiem 2024 roku weszły zmiany w płatnościach podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości do celów inwestycyjnych. Zgodnie z art. 7a ust. 1 ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r. w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali, lub udziały w nich, stawka podatku od umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach, lub udziału w takim lokalu, wynosi 6 %. Podatek ten jest należny niezależnie od podatku VAT od takich umów sprzedaży, gdyż zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r. umowy sprzedaży nie podlegają PCC w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

Ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym i innych ustaw, zmieniająca ustawę o PCC w powyższym zakresie w art. 13 ust. 1 przewiduje, iż przepisy ustawy o PCC, w brzmieniu z 2023 roku, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie przepisów w nowym brzmieniu (a więc 1 stycznia 2024 r.). Jednakże w art. 13 ust. 2 stanowi, iż przepisów art. 2 pkt 4 lit. a) oraz art. 7a Ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r. nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie przepisów w nowym brzmieniu (a więc 1 stycznia 2024 r.).

Oznacza to, iż zgodnie z zasadami ochrony praw nabytych i niedziałania prawa wstecz, zawarcie po 1 stycznia 2024 r. umów sprzedaży, do których nabywca zobowiązany jest na podstawie umów przedwstępnych zawartych przed 1 stycznia 2024 r., nie podlega nowemu art. 7a Ustawy o PCC. Przykładowo, umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez podatnika jako nabywcę w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 r. czy 2023 r, nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 % przewidzianemu w art. 7a ust. 1 ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r. Stanowisko takie zaprezentował Dyrektor KiS w interpretacji z dnia 30 listopada 2023 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB.

Jeśli jednak transakcje przedwstępną podatnik zawrze już w 2024 roku a będzie to jego szósta bądź kolejna (7,8, itp.) nieruchomość to już niestety nie uniknie podwyższonego podatku PCC, chyba, że zdecyduje się podzielić zakup na członków rodziny. Przykładowo kolejną nieruchomość zakupi jego pełnoletnie dziecko, rodzic, itp. którzy nie mają jeszcze swoich nieruchomości w takiej ilości ( tj. poniżej 6).

Innym rozwiązaniem, które umożliwi zakup bez podwyższonego podatku będzie założenie fundacji rodzinnej i zakup przez nią nieruchomości. Jednym z dozwolonych przedmiotów działalności fundacji rodzinnej jest nabywanie i zbywanie mienia, w tym również nieruchomości czy też udziałów w nieruchomościach. Tak więc fundacja może pomnażać rodzinny majątek, dokonując inwestycji w takie aktywa. Podatnik może pozbyć się niektórych nieruchomości, żeby móc nabyć kolejne bez podwyższonego PCC. W celu zmniejszenia ilości nieruchomości będących w majątku prywatnym podatnika, majątek do fundacji w dowolnym czasie może wprowadzić sam podatnik jako fundator, beneficjenci fundacji, jak i osoby trzecie niepowiązane z fundacją, fundatorem oraz beneficjentami.