Przypomnieć należy, że na gruncie PIT nieruchomość gruntowa i posadowione na niej budynki stanowią odrębne obiekty inwentarzowe, a co za tym idzie odrębne środki trwałe – podlegające amortyzacji budynki (art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy PIT) oraz niepodlegające amortyzacji grunty (art. 22c pkt 1). W konsekwencji należy wyodrębnić w umowach sprzedaży nieruchomości wartości gruntów, tak, by nie trzeba było ich odrębnie wyceniać. W myśl art. 22g ust. 8 ustawy o PIT, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Ustalenie wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika, ma charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie bądź wytworzenie środka trwałego. Natomiast stosownie do treści art. 22g ust. 9 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego powołanego przez podatnika. Jednak nieuzasadniony brak dokumentów związanych z wytworzeniem budynku (także przez osobę trzecią), nie jest przesłanką do ustalenia kosztu jego wytworzenia na podstawie cen rynkowych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Stanowisko to zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.393.2023.3.AP.

Niemożliwość ustalenia wartości początkowej zgodnie z ww. generalną zasadą powinna przy tym mieć charakter obiektywny, a więc dotyczyć tych sytuacji, w których podatnik nie posiada stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie środka trwałego i jego przystosowanie do używania (dotyczy np. nabycia określonego składnika majątku w ramach prywatnego majątku i następnie przekazania go do działalności gospodarczej). W efekcie, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały odpowiednio został:

• nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz brak jest możliwości ustalenia tej wartości (w przypadku nabycia) lub
• został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie.

Art. 22g ust. 9 ustawy o PIT nie ma służyć podnoszeniu rynkowej wartości nieruchomości dzięki odwołaniu się do ich aktualnych cen na rynku nieruchomości. Natomiast, jeśli podatnik jest w połowie właścicielem nieruchomości i zamierza ją wprowadzić do ewidencji środków trwałych, jej wartość początkową powinien ustalić w proporcji wynoszącej 50% jej wartości. Nawet jeśli może dla celów wynajmu nieruchomości dysponować nią w całości.