W przypadku sprzedaży gruntów przez przedsiębiorstwa będące aktywnymi podatnikami VAT istotne jest sprawdzenie czy grunty te są przeznaczone pod zabudowę, dotyczy to również nieruchomości rolnych. Dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT korzysta ze zwolnienia z VAT. 

Ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, jakie tereny przeznaczone pod zabudowę korzystają ze zwolnienia od podatku, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Wątpliwości pojawiają się przy sprzedaży dwóch grup gruntów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP):

• działek, w przypadku których zabudowa dopuszczona jest nie jako główne przeznaczenie, ale dopuszczone jako przeznaczenie uzupełniające,
• działek, w przypadku których jedynie ich część jest przeznaczona pod zabudowę.

Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że grunty te stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. W wielu przypadkach tak jest, że właśnie w przeznaczeniu dopuszczalnym pojawia się możliwość zabudowy gruntu. Zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT przewidziane zostało dla gruntów, dla których brak jest możliwości dokonania jakiejkolwiek zabudowy (tzn. nie można na nich posadowić budynków, budowli, urządzeń budowlanych).

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach wskazują, że nie można przypisać stawki zwolnionej VAT do sprzedaży działki w części oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako „R – tereny rolnicze” oraz „ZP – tereny zieleni urządzonej” jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza lokalizację na ww. działce obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, obiektów małej architektury, obiektów infrastruktury technicznej, ścieżek rowerowych – co oznacza, że opisany teren będzie terenem przeznaczonym pod zabudowę.
( m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 28 marca 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.42.2024.1.KŁ).

A więc,  jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego, dla działki gruntu wskazano przeznaczenie rolne z możliwością dopuszczenia zabudowy, tzn., że są to tereny budowlane, a to z kolei oznacza, że przy sprzedaży taką działkę należy traktować jako opodatkowaną stawką podstawową, gdyż sprzedający dopuszcza możliwość posadowienia na sprzedawanym gruncie rolnym zabudowy. Inaczej w tym temacie rozstrzygają sądy administracyjne, m.in. NSA z dnia 10 listopada 2021 r sygn. I FSK 575/18, który wskazuje, aby odnosić się do podstawowego przeznaczenia gruntów. Sprzedaż działki rolnej oznaczonej w MPZP symbolem R ( rolna) – winna być zatem traktowana jako zwolniona z VAT, nawet jeśli dodatkowo na takim gruncie mogą być np. wybudowane budynki związane z produkcją rolną. Podatnikom stosującym stawkę zwolnioną przy sprzedaży gruntów rolnych wpisanych do MPZP zostaje ewentualne dochodzenie swoich racji w sądzie administracyjnym.