Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Nie można skorzystać ze zwolnienia podatkowego na wzór całkowitego zwolnienia dla bliskich przy podatku od spadków i darowizn. Natomiast, umowa dożywocia nie jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, mimo pewnego podobieństwa do darowizny. Podstawę opodatkowania PCC stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wskazuje na to art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o PCC. Stawka podatku wynosi 2%.

Umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego, dlatego też PCC pobierze notariusz. Nabywca nie będzie musiał samodzielnie składać żadnych deklaracji podatkowych. Ustawodawca przewidział zwolnienie z PCC w wypadku umowy dożywocia, jeżeli nabyte, wyniku umowy dożywocia, grunty stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Podobnie, w wypadku, gdy takie grunty utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego, należącego do nabywcy.

Z punktu widzenia podatku PIT, planowane przez podatnika zbycie nieruchomości na podstawie umowy dożywocia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie będzie skutkowało po stronie podatnika obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Nie będzie możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy (stanowisko zaprezentowane m.in. w interpretacji Dyrektora KIS z 11 maja 2023 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.230.2023.1.AS). Niekiedy również partnerzy życiowi są współwłaścicielami nieruchomości i zawierają umowę o dożywocie. Fakt zawarcia umowy o dożywocie pomiędzy partnerami i przeniesienie udziału w nieruchomości na nabywcę będzie wywoływał te same skutki w zakresie dziedziczenia w przypadku, gdy nabywca umrze wcześniej od tzw. dożywotnika.

Skutki podatkowe umowy dożywocia w podatku Vat również mogą wystąpić. W sytuacji, kiedy umowy dożywocia miałaby dokonywać osoba będąca jednoosobowym przedsiębiorcą i podatnikiem VAT, to wówczas z punktu widzenia VAT mamy do czynienia najpierw z przekazaniem nieruchomości (budynku) na potrzeby osobiste podatnika, a następnie umowę dożywocia zawiera już osoba fizyczna działająca nie w charakterze podatnika VAT. Podstawą opodatkowania przy takim nieodpłatnym przekazaniu powinna być tylko wartość (określona na dzień przekazania) nieruchomości, od których odliczono podatek naliczony.

Świadczenia obu stron umowy o dożywocie mają konkretny wymiar finansowy, choć świadczenie nabywcy nie musi dokładnie odpowiadać wartości nieruchomości. Polskie prawo dopuszcza również sytuacje, gdy po zawarciu umowy o dożywocie umowa ta zostanie rozwiązana. Jednak, kto nabył nieruchomość na podstawie umowy dożywocia, nie odzyska zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych, gdy umowa ta zostanie rozwiązana.
dr Małgorzata Rzeszutek

doradca podatkowy