Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez osoby nie prowadzące działalności gospodarczej uzależnione jest od wielu czynników, m.in. okresu posiadania nieruchomości we własności i sposobu nabycia tej nieruchomości. Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem tego terminu wynosi 19% od uzyskanego dochodu. W przypadku odziedziczonych nieruchomości podstawą opodatkowania będzie niemal cała cena sprzedaży nieruchomości, ponieważ nabywca nie poniósł żadnych kosztów jej zakupu. A więc, nie rodzi obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego odpłatne zbycie nieruchomości, które:

• nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz
• następujące po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanej nieruchomości.

Kluczowe znaczenie w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przez podatnika w drodze spadku ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawców. Organy podatkowe potwierdzają, że pięcioletni okres należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawców. Do prawidłowego wyliczenia pięcioletniego okresu wliczany jest zatem zarówno okres posiadania nieruchomości przez podatnika, który dokonał sprzedaży, jak i okres posiadania nieruchomości przez spadkodawców (stanowisko Dyrektora KiS zaprezentowane w interpretacji z 17 lipca 2024r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.451.2024.1.MK). Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Pojęcie „nabycia w drodze spadku” użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości w wyniku zwolnienia się z obowiązku wypłaty zachowku przez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz osoby pominiętej w testamencie oraz nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.

Podobnie będzie w przypadku zapisu zwykłego oraz zapisu windykacyjnego zastosowanie znajdzie reguła określona w art. 10 ust. 5 ustawy PIT, co oznacza, że pięcioletni okres opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytej tym tytułem trzeba obliczać od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył prawo własności nieruchomości.

W przypadku gdyby jednak sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości przez spadkodawców, to wypłacone faktycznie kwoty tytułem spłat na rzecz pozostałych spadkobierców, w części proporcjonalnie przypadającej na udział w nieruchomości mogą być uznane jako koszt uzyskania przychodu z ich odpłatnego zbycia.