Przedsiębiorcy posiadający nieruchomości przeznaczone na najem muszą zwrócić uwagę na konieczność zapłaty w wielu przypadkach podatku od nieruchomości komercyjnych (nazywanego też minimalnym). W przypadku podatników podatku PIT podatek minimalny nie dotyczy umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).

Natomiast, minimalnym podatkiem dochodowym zostały objęte wszystkie nieruchomości – budynki, niezależnie od ich klasyfikacji (m.in. mieszkalne, niemieszkalne, przemysłowe, magazynowe) położone na terytorium Polski, jeżeli generują przychody z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Z zakresu tego podatku zostały wyłączone jedynie przychody z budynków mieszkalnych, jeżeli zostały oddane do używania w ramach rządowych (samorządowych) programów dotyczących budownictwa społecznego, przy spełnieniu warunków określonych w ustawie.

Podstawą opodatkowania jest suma wartości początkowej poszczególnych środków trwałych – budynków ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca, pomniejszona o kwotę 10.000.000 zł. Ustawodawca z zakresu tego podatku nie wyłączył przychodów z budynków o charakterze hotelowym. W ocenie organów podatkowych, udostępnianie budynku apartamentowego w ramach świadczonych usług krótkoterminowego pobytu i noclegu wypełnia warunek, o którym mowa w art. 24b ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT odnoszący się do oddania budynku w całości lub części do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze do umowy najmu lub dzierżawy (m.in. interpretacja Dyrektora KiS z 14 marca 2024r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.26.2024.1.KK).

Umowa hotelowa jest umową nienazwaną, mieszaną, zawierającą w sobie m.in. elementy umowy najmu. Tym samym umowa hotelowa, w tym związana ze świadczeniem usług noclegowych oraz krótkotrwałego zakwaterowania, stanowi umowę nienazwaną mającą charakter podobny do kodeksowej umowy najmu. Oznacza to, że do wymienionych w art. 4a pkt 35 przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są nieruchomości należy zaliczyć również przychody z usług hotelarskich.

Dodatkowo, hotele które spełniają warunki do uznania ich za spółki nieruchomościowe, podlegają pod ograniczenie w zakresie ujmowania w kosztach odpisów amortyzacyjnych. Ustalenie przedmiotowego limitu polega zatem na wyliczeniu podatkowych odpisów amortyzacyjnych i ich porównaniu z odpisami obliczonymi na podstawie przepisów o rachunkowości, przy czym wartość odpisów amortyzacyjnych, jaka może być uznana za koszt uzyskania przychodów, nie może być wyższa od wartości wyliczonej na podstawie prawa bilansowego (pismo z dnia 24 października 2022 r., Dyrektora KiS, sygn. 0111-KDIB2-1.4010.485.2022.1.DD).

Można ograniczyć podatkowe obciążenia wnosząc posiadane hotele do utworzonej fundacji rodzinnej. Fundacja rodzinna może uzyskiwać dochody z najmu czy dzierżawy nieruchomości poprzez np. dzierżawę budynku operatorowi hotelowemu. Fundacja co prawda nie uniknie wówczas podatku od nieruchomości komercyjnych, ale jeśli najem będzie w jej działalności statutowej może uniknąć konieczności płacenia z tego tytułu podatku dochodowego. Dyrektor KIS w interpretacji z 4 marca 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.483.2023.7.DD potwierdził, że najem długoterminowy nieruchomości oraz apartamentów mieści się w działalności dozwolonej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o Fundacji Rodzinnej. A więc, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 w zw. z art. 6 ust. 7 ustawy o CIT dochody fundacji z prowadzonej działalności gospodarczej z tytułu najmu długoterminowego będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.