Jeśli małżonkowie wynajmują należącą do ich majątku wspólnego nieruchomość na podstawie umowy zawartej z najemcą to stroną wynajmującą na umowie powinni być oboje małżonkowie. Na rachunkach wystawianych najemcy wówczas figurują dane obojga małżonków, tzn., że oboje wykonują usługi najmu. Ustawa VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników, to każdy z nich z osobna jest odrębnym podatnikiem podatku od towarów i usług, i każdemu z nich przysługuje odrębny limit 200.000 zł. Oznacza to, że każdy z małżonków jest obowiązany do osobnego rozliczenia podatku VAT od otrzymanego wynagrodzenia z tytułu wykonywania czynności, której przedmiotem jest składnik majątkowy wchodzący w skład ich majątku wspólnego. Tym samym, każdy z małżonków jest zobowiązany do rozliczenia podatku VAT jedynie części przypadającego na niego wynagrodzenia otrzymanego w związku z oddaniem nieruchomości w najem.

W przypadku najmu lokali użytkowych, jeżeli wysokość czynszu z tytułu najmu nieruchomości przekroczy kwotę w wysokości 200.000 zł, zwolnienie straci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. Prowadzenie ewidencji sprzedaży jest niezbędne w celu ustalenia momentu, w którym podatnik ewentualnie przekroczy wartość sprzedaży uprawniającej go do korzystania ze zwolnienia od podatku.  

W takiej sytuacji limit zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, przysługuje każdemu z małżonków osobno. A więc, gdy wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usługi najmu (w części przypadającej odpowiednio na każdego z małżonków z osobna) nie przekroczy kwoty 200.000 zł, małżonkowie będą mogli korzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia wyłączeń, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy (pismo z dnia 19 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.605.2022.1.WK). Jest to korzystne stanowisko w przypadku najmu prywatnego i może oznaczać próg 400 000 zł jako limit w jednym gospodarstwie domowym. Natomiast, jeśli lokal wynajmuje mąż, który jest czynnym podatnikiem VAT, wówczas najem jest opodatkowany wg stawki 23%. Żona, nie posiadając jeszcze statusu czynnego podatnika VAT może korzystać ze zwolnienia od VAT.

Przychód z najmu powstaje z chwilą faktycznego otrzymania środków, a więc rocznie powinny być zweryfikowane kwoty wpływu na rachunek każdego z małżonków i porównane z progiem 200 000 zł. Natomiast podatnik nie może traktować usług związanych z zakwaterowaniem jako najmu prywatnego – ze względu na sposób wykonywania tych usług nie jest to najem prywatny, ale działalność gospodarcza. Podobne stanowisko wyrażono m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7.07.2017 r., 0115-KDIT3.4011.139.2017.2.DW. Poza działalnością gospodarczą usługi związane z zakwaterowaniem mogą być wykonywane jedynie w ramach działalności nierejestrowanej.
dr Małgorzata Rzeszutek

doradca podatkowy