Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. kosztów eksploatacyjnych), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeśli, w umowie ustalone będzie, że wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego przez czas trwania umowy ponosić będzie najemca, to po otrzymaniu od najemcy czynszu, właściciel lokalu dokonuje zapłaty wszystkich opłat eksploatacyjnych, tzn. wydatków na energię, gaz, itp. Właściciel jest pośrednikiem pomiędzy najemcą, a odpowiednimi podmiotami, do których należy przelewać należności za koszty eksploatacyjne mieszkania. Określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla właściciela lokalu jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast koszty eksploatacyjne, zgodnie z zawartą umową najmu, nie będą stanowić przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. (stanowisko zaprezentowane m.in. przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 październik 2022r, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.907.2022.1.MR). Oznaczałoby to, że organy podatkowe zmieniają stanowisko na bardziej korzystne dla podatnika, wcześniej z wydawanych interpretacji wynikało, że podatnik powinien również opodatkowywać ryczałtem wpływ środków za zużyte media przez najemcę.

Właściciel lokalu jako podatnik obowiązany jest wpłacać zaliczki na podatek z tytułu osiąganych przychodów. Przychód z najmu powstaje z chwilą faktycznego otrzymania środków. W myśl art.21 ust.1a ustawy o zryczałtowanym podatku, podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, za który ryczałt ma być opłacony. Stawka ryczałtu z najmu wynosi 8,5% do przychodów w wysokości 100.000 zł. Powyżej tej kwoty ryczałt od nadwyżki wynosi 12,5%. W przypadku osiągania przychodów z najmu przez mał­żonków, kwota 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków. Otrzymywane przez wynajmujących odszkodowania za przedterminowe rozwiązanie umów najmu stanowią przychody z wynajmu opodatkowane właściwą dla tych przychodów stawką ryczałtu. Deklaracja ryczałtowa PIT-28 od 2023 będzie składana w tym samym terminie co PIT-37, a więc do ostatniego dnia kwietnia (w 2023 roku – 2 maja).
dr Małgorzata Rzeszutek

doradca podatkowy