W obliczu wejścia w życie KSeF podatnicy powinni przeanalizować, jakie czynności mogą budzić szczególne wątpliwości w zakresie opodatkowania VAT. Przykładem takim może być bezumowne korzystanie z lokalu. Bezumowne korzystanie z nieruchomości to użytkowanie danej nieruchomości bez posiadania do tego odpowiedniego tytułu prawnego. Kluczowe jest ustalenie czy właściciel lokalu wyraził zgodę (również dorozumianą) na korzystanie z nieruchomości oraz czy podjął jakiekolwiek kroki celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody (umowy).

Przykładowo, jeśli w okresie po rozwiązaniu umowy najmu, czyli po zakończeniu stosunku prawnego łączącego strony, do dnia wystąpienia z pozwem o opróżnienie i wydanie lokalu, właściciel tolerował fakt korzystania z lokalu, to mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości za zgodą. W konsekwencji jest to świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy VAT, które ze względu na ich odpłatny charakter podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Powinna być wystawiona faktura i jeśli korzystającym z lokalu bezumownie była firma, faktura musi być wczytana do KSeF. Jeśli jest to lokal użytkowy to właściwa stawka to 23%, jeśli lokal mieszkalny to stawka zw.

Natomiast od momentu wystąpienia z pozwem o opróżnienie i wydanie lokalu mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości bez zgody. Wystąpienie przez właściciela na drogę sądową z pozwem o opróżnienie i wydanie lokalu oznaczają, że właściciel podjął działania mające na celu bezwzględne odzyskanie lokalu. Wówczas już pomiędzy właścicielem i korzystającym bezumownie z nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Stanowisko to potwierdza Dyrektor KiS w interpretacji z 27 stycznia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.1020.2025.2.JS. Można w tym przypadku wystawić notę obciążeniową, która nie będzie wczytywana do KSeF. Jest to to traktowane wówczas jak odszkodowanie.

W sytuacji obciążania najemcy należnością za zużyte media, tj. za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, ciepłą wodę użytkową (podgrzanie wody), energię cieplną (centralne ogrzewanie) oraz dostarczenie energii cieplnej (mocy zamówionej) – które w okresie bezumownego korzystania z lokalu tj. w okresie po rozwiązaniu umowy najmu, zarówno przed wniesieniem pozwu o opróżnienie i wydanie lokalu, jak i po wniesieniu tego pozwu, właściciel lokalu nabywał we własnym imieniu, ale na rzecz najemcy – wystąpiła czynność podlegająca opodatkowaniu.

Zarówno po rozwiązaniu umowy najmu, jak i po wystąpieniu z pozwem o wydanie i opróżnienie lokalu właściciel powinien wystawiać faktury za zużycie mediów na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, które będzie musiał wczytywać do KSeF, jeśli korzystającym była firma a nie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Faktura za media ma szczególny obowiązek podatkowy, a więc podatnik (właściciel lokalu) będzie wykazywał ją w dacie wystawienia w ewidencji JPK VAT jak i w tym samym miesiącu w KSeF.