Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika zgodnie z art. 16j ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT.  Okres amortyzacji dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu wynosi 2,5% – okres amortyzacji nie może być krótszy niż 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Przepis wskazuje wyłącznie minimalny okres amortyzacji (i w konsekwencji maksymalną stawkę) – podatnik ma jednak możliwość ustalenia dłuższego okresu amortyzacji i tym samym niższej stawki. Przykładowo, nieruchomość używana była przez ponad 19 lat przed jej wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych podatnika. W konsekwencji, w celu kalkulacji maksymalnej stawki podatnik powinien zastosować następujący wzór: 100 % / (40 lat – 19 lat) = 4,76%. 4,76% jest stawką niższą niż 10 %, tym samym taka stawka jest stawką maksymalną, którą może zastosować. Potwierdza to m.in. dyrektor KiS w interpretacji z 30 grudnia 2024 r. sygn. 0114-KDIP2-1.4010.608.2024.2.MR1. Dokumentem potwierdzającym używanie nieruchomości może być np. złożenie oświadczenia przez poprzedniego właściciela o wykorzystaniu nieruchomości do celów gospodarczych.

Można też dokonać zmiany klasyfikacji używanego budynku z mieszkalnego na użytkowy i wprowadzić go do ewidencji środków trwałych. Będzie wówczas przysługiwało prawo zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynku w części przeznaczonej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz wybór amortyzacji według indywidualnej stawki określonej w art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT. (stanowisko Dyrektora KiS w interpretacji z 27 czerwca 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.354.2025.2.IM).

Część podatników zaczęła stosować indywidualną stawkę amortyzacyjną wobec budynków niemieszkalnych (np. wolnostojących garaży) w ramach regulacji wprowadzonych ustawą z dnia 17 sierpnia 2023 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. 2023 r. poz. 1787), w oparciu o regulacje dotyczące specyfiki obszaru, na którym ten środek trwały się znajduje. Niestety w niektórych sytuacjach jest to działanie błędne i naraża podatników na zaniżenie dochodu do opodatkowania.

Warunkiem niezbędnym dla stosowania tej regulacji jest powiązanie wytworzonego środka trwałego z jego wybudowaniem (którym może być również odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa danego obiektu). A więc, przykładowo przeprowadzenie remontu, który warunkuje, aby środek trwały był kompletny i zdatny do użytku w działalności gospodarczej – nie jest wystarczające do skorzystania z tej preferencji. Przeprowadzenie remontu obiektu, np. garażu nie wymaga uprzedniego zgłoszenia tego faktu lub uzyskania zezwolenia/pozwolenia lub jakiegokolwiek innego dokumentu. Warto więc przed wdrożeniem struktury JPK ŚT KR sprawdzić, czy stawka indywidualna została przypisana prawidłowo.