Co do zasady, istnieje możliwość zmiany przeznaczenia budynku (lokalu) np. mieszkalnego na niemieszkalny, jeśli na skutek przeprowadzonych prac budowlanych doszło do zmiany – na stałe – przeznaczenia tego budynku (lokalu). W takim przypadku, po zakończeniu prac budowlanych, podatnik powinien dokonać aktualizacji danych figurujących w ewidencji gruntów i budynków. Uzyskany następnie wypis z tej ewidencji będzie stanowił formalny dokument potwierdzający, że została dokonana zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na niemieszkalny.

Jak stanowi art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, amortyzacji nie podlegają m.in. budynki mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej. Po rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego na pomieszczenia handlowo-usługowe podatnik może dokonywać odpisów podatkowych w koszty działalności, od tej części dobudowanej i tej która będzie podlegała zmianie sposobu użytkowania. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych, a w przypadku budynków o różnorodnym przeznaczeniu decyduje wiodące przeznaczenie (proporcjonalnie większe). Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości zaliczenia poszczególnych wydatków do kosztów uzyskania przychodów od wyodrębnienia – w dosłownym (fizycznym) sensie – pomieszczenia, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza. Podatnik powinien określić, jaka część nieruchomości faktycznie służy prowadzonej przez niego działalności gospodarczej i wówczas może w odpowiedniej proporcji zaliczyć poniesione wydatki do kosztów podatkowych.

W przypadku budynków usługowo-mieszkalnych, należy posiłkować się rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych.  Według tego rozporządzenia budynki niemieszkalne to te, które są wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. Wynika z tego, że jeżeli większa część budynku ma charakter niemieszkalny to będzie on zaliczony do KŚT 10, gdzie zastosowanie znajduje stawka amortyzacyjna 2,5%. W przypadku takich budynków nie obowiązuje zakaz amortyzacji na podstawie art. 22c ustawy PIT.

Po zakończeniu rozbudowy, budynek może spełniać warunek niezbędny do jego amortyzacji w części przeznaczonej na działalność gospodarczą ,będzie mógł być amortyzowany podatkowo. Podstawą wyliczenia amortyzacji będzie wartość początkowa wprowadzona do ewidencjiśrodków trwałych w dacie zakupu powiększona o poniesione na rozbudowę, czyli inwestycję nakłady. Potwierdził to Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 17 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.559.2023.3.MG. Podobnie w interpretacji Dyrektora KIS z 14.4.2023 r., sygn.  0111-KDIB1-1.4010.69.2023.2.RH) stwierdził, że gdyby podatnik posiadał odpowiednią opinię statystyczną potwierdzającą, że budynek, jest budynkiem usługowym (tj. o przeważającej funkcji usługowej, użytkowej), to wówczas mógłby dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej tego budynku, zaś poniesione wydatki inwestycyjne mogłyby być w konsekwencji traktowane jako ulepszenie istniejącego środka trwałego, które podlegać będą amortyzacji podatkowej na ogólnych zasadach.

Warto również rozważyć zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji. Podstawą prawną, na mocy, której możliwe jest stosowanie 10% stawki amortyzacyjnej w stosunku do środków trwałych będących nieruchomościami, jest art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy PIT – dotyczy to jednak tylko takich nieruchomości niemieszkalnych, które są albo używane, albo ulepszone.
dr Małgorzata Rzeszutek

doradca podatkowy