Skopiuj link
Z pytaniem do organu podatkowego zwrócił się Podatnik posiadający lokal mieszkalny, który wynajmuje dla firmy prowadzącej działalność polegającą na podnajmowaniu lokali, głównie na cele mieszkalne osób fizycznych. Wynagrodzenie wynosi 75% przychodu uzyskanego przez wynajmującego, co Podatnik dokumentuje wystawioną fakturą, do dnia 10 następnego miesiąca, po uzyskaniu informacji o wysokości uzyskanego przychodu za miesiąc rozliczeniowy. Podatnik jest zwolniony z podatku VAT z uwagi na uzyskiwany obrót, który nie przekracza kwoty umożliwiającej wybór zwolnienia. Jest natomiast zainteresowany wyborem opodatkowania podatkiem VAT w przyszłości.
Podatnik zadał pytanie, czy po wyborze opodatkowania VAT będzie miał prawo do stosowania stawki podatku właściwej dla usług wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe osoby fizycznej (bo takie jest końcowe przeznaczenie lokalu), jeśli wynajmującym będzie podmiot prowadzący profesjonalną działalność w zakresie podnajmu lokali na cele mieszkaniowe, a Podatnik będzie wystawiać fakturę dla tego podmiotu.
Zdaniem Podatnika, mając na uwadze, że lokal wynajmowany będzie, w końcowym przeznaczeniu, dla osoby fizycznej na cele mieszkaniowe, właściwą stawką podatku VAT będzie stawka dla tej usługi (tj. zwolnienie). Dla najemcy pośredniczącego w wynajmie będzie wystawiana fakturę ze stawką VAT dotyczącą faktycznego sposobu korzystania z lokalu przez osobę zamieszkałą w lokalu, tj. zwolnienie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.
Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznał stanowisko Podatnika za nieprawidłowe. Organ wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego.
I tak, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.
Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
- świadczenie usługi na własny rachunek,
- charakter mieszkalny nieruchomości,
- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.
O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Tym samym zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. W przypadku kiedy najemca jest osobą fizyczną, osobą prawną, bądź jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą, wykorzystującą mieszkalny lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, cel zawsze będzie finansowy (gospodarczy).
Zatem w takim przypadku, podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu lub dzierżawy nieruchomości mieszkalnej na cele gospodarcze najemcy nie korzysta ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym należy świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.
Ponadto wskazać trzeba, że cel realizowany przez ostatecznego konsumenta, który podnajmuje lokal, nie ma wpływu na opodatkowanie usługi najmu świadczonej przez wynajmującego na rzecz najemcy podnajmującego tenże lokal. Ma natomiast bezpośredni wpływ na sposób opodatkowania usługi świadczonej przez najemcę na rzecz ostatecznego konsumenta. W ocenie organu cel każdego stosunku prawnego powinien być analizowany w oderwaniu od celów realizowanych przez pozostałe podmioty nie będące stroną danego stosunku prawnego.
W wyroku z dnia 18 listopada 2010 r. w sprawie Finanzamt Leverkusen przeciwko Verigen Transplantation Service International AG, C-156/09 TSUE stwierdził, że: „z utrwalonego orzecznictwa wynika również, że pojęcia używane do opisania zwolnień wymienionych w art. 13 szóstej dyrektywy powinny być interpretowane w sposób ścisły, ponieważ stanowią one odstępstwa od ogólnej zasady, zgodnie z którą podatkiem VAT objęta jest każda dostawa towarów i każda usługa świadczona odpłatnie przez podatnika. Jednakże interpretacja tych pojęć musi być zgodna z celami, jakim służą owe zwolnienia, oraz musi spełniać wymogi zasady neutralności podatkowej, na której zasadza się wspólny system podatku VAT.”
W przedstawionym zdarzeniu przyszłym usługi wynajmu są zatem świadczone przez Podatnika na rzecz podmiotu, który świadczy usługę wynajmu (podnajem) lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Wobec powyższego, wynajem lokali mieszkalnych na rzecz podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność w zakresie podnajmu lokali na cele mieszkaniowe, nie jest dokonywany na cele mieszkaniowe, gdyż ww. podmiot, nie ma potrzeb mieszkaniowych z uwagi na cel wykorzystywania przedmiotowych lokali mieszkalnych w prowadzonej działalności. W rezultacie, usługa wynajmu wskazanych lokali będzie spełniać przesłankę dotyczącą charakteru wynajętych lokali (lokale mieszkalne), natomiast lokale nie będą przeznaczone przez Podatnika na cele mieszkaniowe. W konsekwencji powyższego świadczona usługa na rzecz podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność w zakresie podnajmu lokali, jest wynajmem lokali mieszkalnych na cele działalności gospodarczej najemcy i tym samym nie spełnia przesłanki wynajmu na cel mieszkaniowy.
Zatem, jeżeli Podatnik zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, nie będzie posiadać prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy i na podstawie art. 146a pkt 1 w zw. z art. 41 ust. 1 ustawy winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.
Zobacz szkolenia:
