Skopiuj link
Z pytaniem do organu podatkowego zwróciłasię Spółka, któraprowadzi działalność m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego jedno, wielorodzinnego i usługowego oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych we wzniesionych budynkach. W związku z planowanym rozpoczęciem sprzedaży mieszkań przy zastosowaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych Spółka zawrze umowę rachunku powierniczego z bankiem. Zgodnie z umową takiego rachunku Spółka jest posiadaczem rachunku (powiernikiem), a właścicielem środków zgromadzonych na rachunku jest osoba trzecia (powierzający – nabywca), która dokonuje wpłat na rachunek. Środki zdeponowane na rachunku są wypłacane powiernikowi w transzach lub jedną kwotą w całości po spełnieniu określonych warunków. Ponadto w celu uzyskania wypłaty z rachunku powierniczego powiernik musi przedstawić bankowi listę klientów wraz z kwotami, jakie mają być wypłacone, przy czym nie zawsze wszystkie wpłaty danego klienta będą podlegały wypłacie. Rozliczenie takie, w tym jego kwoty, jest uwarunkowane spełnieniem szeregu warunków opisanych szczegółowo w każdej umowie rachunku powierniczego. W tym celu bank udostępnia podgląd do rachunku powierniczego w ramach bankowości elektronicznej oraz wyciągi w formie elektronicznej w celu monitorowania wpłat klientów, jednak rachunek ten jest pasywny.
Spółka zadała następujące pytania:
- czy środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w momencie ich wpływu na rachunek powierniczy, a w momencie wypłaty z tego rachunku na rachunek bieżący Spółki (powiernika) podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, przy założeniu, że środki z rachunku powierniczego zostaną przekazane na rachunek bieżący Spółki przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości,
- czy w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego Spółki na rachunek powierniczy należy wystawić fakturę korygującą otrzymaną wcześniej zaliczkę.
Zdaniem Spółki wpłaty dokonane przez powierzających na rachunek powierniczy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT do czasu ich wypłaty przez bank na rachunek bieżący Spółki. Natomiast w sytuacji, gdy klient przed podpisaniem umowy deweloperskiej wpłacił zaliczkę na poczet zakupu mieszkania, która została opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 19 ust. 11 ustawy o VAT i Spółka w momencie podpisania umowy deweloperskiej jest zobowiązana przekazać z własnego bankowego rachunku bieżącego środki w wysokości kwoty wpłaconej uprzednio przez klienta na rachunek powierniczy, wówczas w momencie dokonania przelewu Spółka powinna wystawić fakturę korygującą na otrzymaną wcześniej zaliczkę. Nastąpi bowiem zwrot zaliczki, środki ponownie staną się własnością Powierzającego aż do czasu ich wypłaty przez bank.
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicachuznał stanowisko Spółki za prawidłowe. Wskazał, iż zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy Prawo bankowe na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią. W myśl natomiast art. 59 ust. 2 ww. ustawy stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Zgodnie z art. 59 ust. 3 ww. ustawy, umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4). Z kolei zgodnie z ust. 5 tegoż przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Natomiast w myśl. ust. 6 ww. przepisu, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty. Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.
Należy wskazać, iż istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego powiernika, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy – jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.
W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, iż korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę zabezpieczenia wykonania zobowiązań. Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.
Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego – środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, iż może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, iż wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę lub zapłatę.
W związku z powyższym należy stwierdzić, iż obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania lokalu lub budynku. Przy czym jeżeli przed wydaniem lokalu lub budynku zostanie wpłacona należność (tj. przedpłata, zaliczka, zadatek, rata) obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania.
Zatem w przypadku wpłat na rachunek powierniczy obowiązek podatkowy w Spółce powstanie dopiero w momencie ich wypłaty w całości lub w części przez bank z tytułu dostawy lokali i budynków nie później niż 30. dnia licząc od dnia wydania lokali i budynków. Natomiast w sytuacji wypłat z rachunku powierniczego w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT tj. w momencie dokonania wypłaty Spółce przez bank. Otrzymane, kwoty wypłacone Spółce przez bank winny zostać udokumentowane fakturami VAT.
Jak już wyżej wskazano środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, gdyż z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku powierniczego nie ma możliwości rozporządzania nimi.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż wpłata wcześniej otrzymanej przez Spółkę zaliczki z rachunku bieżącego na rachunek powierniczy powoduje, iż Spółka traci możliwość swobodnego rozporządzania tą zaliczką. W tej sytuacji kwota ta będzie wypłacona dopiero po spełnieniu warunków przewidzianych w umowie deweloperskiej. A zatem może również zaistnieć sytuacja, w której kwota ta nie zostanie wypłacona, ponieważ nie zostaną spełnione warunki przewidziane w umowie deweloperskiej.
W związku z powyższym w momencie przelania środków otrzymanych tytułem wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej z rachunku bieżącego Spółki na rachunek powierniczy należy wystawić fakturę korygująca na otrzymaną wcześniej zaliczkę, bowiem jak już wyżej wskazano Spółka traci możliwość swobodnego rozporządzania tą zaliczką. W opisanej sytuacji kwota ta będzie wypłacona dopiero po spełnieniu warunków przewidzianych w umowie deweloperskiej. A zatem może również zaistnieć sytuacja, w której kwota ta nie zostanie wypłacona, ponieważ nie zostaną spełnione warunki przewidziane w umowie deweloperskiej.
Zobacz szkolenia: