Skopiuj link
Z pytaniem do organu podatkowego zwróciła się Spółka, która planuje zarządzać nieruchomością, w skład której wchodzą zarówno lokale użytkowe, jak i mieszkalne. Rozliczenie najmu lokali odbywać się będzie na podstawie faktur VAT. Rozliczenia obejmować będą czynsz najmu oraz opłaty za media. Lokale nie są olicznikowane. W stosunku do najemców lokali użytkowych stosowana będzie stawka VAT 23%, natomiast w przypadku lokali mieszkalnych stawka „zw”. Na fakturach Spółka nie będzie wyszczególniać opłat z tytułu mediów.
Spółka zadała pytanie, czy w przypadku faktur rozliczających lokale ma prawo objąć całą usługę (czynsz i media) stawką VAT właściwą dla usługi najmu.
Zdaniem Spółki, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń prowadzących do realizacji jednego, określonego celu – najmu lokali. W związku z tym wynajmujący powinien wystawić fakturę ze stawką VAT właściwą dla usług najmu (lokale mieszkalne – stawka zw., lokale użytkowe – 23%), a podstawa opodatkowania powinna obejmować także koszty dostawy mediów.
Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznał stanowisko Spółki za prawidłowe. Organ podatkowy wskazał, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.
Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.
Zdaniem organu podatkowego najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi innym niż wynajmujący. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza, taka jak zapewnienie dostępu do wody czy energii nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż ww. mediów utraciłaby swój sens.
Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe – w tym opłaty z tytułu mediów – stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Usługa wynajmu nieruchomości jest funkcjonalnie powiązania z usługą dostawy energii, wody czy gazu. Nieruchomość musi bowiem być wyposażona w te właśnie media, gdyż ich istnienie warunkuje wykorzystanie samej nieruchomości. Brak tych dodatkowych świadczeń czyni wynajmowany lokal bezużytecznym.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem nieruchomości, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania lokalu mediów stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.
Uwzględniając treść art. 29a ust. 1 ustawy, stwierdzić należy, że w przypadku świadczonych usług za podstawę opodatkowania uznać należy kwotę wynikającą z całości świadczenia pieniężnego pobieranego przez wykonawcę od nabywcy, tj. łącznie z kosztami dodatkowymi. Oznacza to, że do podstawy opodatkowania w przypadku świadczenia usług należy zaliczyć pobierane przez wykonującego wynagrodzenie także w tym zakresie, w którym obejmuje ono zwrot kosztów dodatkowych.
W świetle powyższego Spółka wynajmując lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe oraz lokale użytkowe wraz z dostawą mediów, jeżeli umowy na dostawy mediów nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, powinien do podstawy opodatkowania doliczyć również te świadczenia oraz zastosować jednolitą stawkę podatku, właściwą dla usługi zasadniczej tj. w przypadku usługi najmu lokali na cele mieszkaniowe będzie to usługa zwolniona z podatku, stosowanie do treści art. 43 ust. pkt 36 ustawy, a w przypadku usługi najmu lokali na cele użytkowe będzie to usługa opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.
Oprac.: Wojciech Zajączkowski