Aby zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną dla budynku (lokalu) niemieszkalnego, dla którego stawka amortyzacyjna z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5%, po raz pierwszy wprowadzonego do ewidencji, podatnik musi wykazać, że budynek ten (lokal) był wcześniej używany, ale nie przez podatnika, który z tej preferencji w postaci indywidualnej stawki amortyzacyjnej chce skorzystać. Z brzmienia art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że dla lokali niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% indywidualna stawka amortyzacyjna jest ustalana, jako różnica 40 lat pomniejszona o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika. Z tego wynika, że okres, kiedy to podatnik był ich współwłaścicielem, nie może być brany pod uwagę przy ustaleniu indywidualnej stawki amortyzacyjnej.

Ewentualne zniesienie współwłasności nie może być rozpatrywane jako nabycie, a wskazana w akcie notarialnym zniesienia współwłasności i wyodrębnienia samodzielnych lokali, wartość tych lokali nie stanowi ich ceny nabycia. Przy zniesieniu współwłasności i podziale nieruchomości należy odnieść się do historycznej wartości początkowej przed podziałem pomniejszonej o dokonane odpisy amortyzacyjne, czyli de facto chodzi o niezamortyzowaną wartość netto. Podatnik powinien więc ustalić, jaka część wartości nabytego udziału w nieruchomości, powiększona o wydatki na jego ulepszenie przypada na każdy z lokali niemieszkalnych, w ramach zawarcia umowy o zniesieniu współwłasności i wyodrębnienia samodzielnych lokali. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, podatnik nie może w sposób szacunkowy, na podstawie opinii biegłego, dokonać określenia wartości początkowych wyodrębnionych lokali.

Przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, nabyciem rzeczy nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje we współwłasności.

Stanowisko takie zaprezentował m.in. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lutego 2020 r. 0115-KDIT3.4011.388.2019.3.JG. Tak więc, fakt, że dotychczas podatnik czerpał pożytki z najmu tych lokali, ale jako ich współwłaściciel i w związku z tym uznaje, że są one używane, i przy ustaleniu indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla wyodrębnionych lokali niemieszkalnych, uwzględnia okres używania tych lokali, jako ich współwłaściciel, nie wypełnia ustawowo określonych warunków do skorzystania z indywidualnej stawki amortyzacyjnej.

dr Małgorzata Rzeszutek

doradca podatkowy